Vous vous demandez combien valent réellement les biens dans votre quartier ou dans une rue que vous convoitez ? L’application app.dvf.etalab.gouv.fr met à votre disposition l’ensemble des transactions immobilières enregistrées en France, gratuitement et sans inscription. Développée par Etalab à partir des données de valeurs foncières publiques, cette plateforme cartographique vous permet d’accéder aux prix réels de vente, aux surfaces et aux types de biens vendus, pour vous aider à affiner vos décisions d’achat, de vente ou d’investissement. Dans ce guide, nous vous expliquons pas à pas comment tirer parti de cet outil précieux, quelles sont ses limites et comment le combiner intelligemment avec d’autres sources d’information.
Comprendre ce que propose réellement app.dvf.etalab.gouv.fr
Avant de plonger dans les cartes et les chiffres, il est essentiel de bien saisir ce que contient réellement cette plateforme. app.dvf.etalab.gouv.fr repose sur les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), issues de la Direction Générale des Finances Publiques et rendues publiques dans une logique de transparence. Cette interface cartographique transforme des fichiers bruts en visualisations accessibles à tous, permettant de parcourir l’historique des ventes immobilières sur plusieurs années.
Ces données couvrent l’ensemble du territoire français, à l’exception notable de l’Alsace-Moselle (où le régime foncier diffère) et de Mayotte. Les mises à jour interviennent par millésimes, généralement avec un décalage de quelques mois entre la vente effective et son apparition dans la base. Cela signifie que vous pouvez consulter des transactions récentes, mais pas en temps réel comme sur un site d’annonces.
Comment fonctionne app.dvf.etalab.gouv.fr et quelles données y figurent
Lorsque vous arrivez sur la plateforme, vous êtes accueilli par une carte interactive de la France. En zoomant progressivement sur une région, une ville, puis un quartier ou une rue, vous voyez apparaître des points ou des polygones représentant les transactions immobilières. Chaque point correspond à une mutation enregistrée chez le notaire et soumise aux droits d’enregistrement.
Pour chaque vente, vous accédez à des informations structurées : la date de la transaction, le prix total payé, la surface (terrain et/ou bâti selon le cas), le type de bien (maison, appartement, terrain, local commercial ou industriel) et une adresse approximative. Ces éléments vous permettent de dresser rapidement un panorama des prix pratiqués dans un secteur donné.
L’historique disponible varie selon les zones, mais vous pouvez généralement remonter sur plusieurs années. Cette profondeur temporelle est précieuse pour observer l’évolution des prix, détecter des cycles de marché ou identifier des périodes de forte tension immobilière.
Ce que couvrent (et ne couvrent pas) les données de valeurs foncières DVF
Les données DVF recensent uniquement les ventes passées devant notaire et soumises à enregistrement fiscal. Concrètement, cela inclut la grande majorité des transactions entre particuliers, mais exclut plusieurs cas de figure importants.
Les ventes en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire les achats sur plan dans le neuf, n’apparaissent pas toujours dans la base ou de manière incomplète. De même, les donations, successions, partages ou certaines opérations entre apparentés ne figurent pas dans DVF, car elles ne donnent pas lieu au même régime d’enregistrement.
Autre limite majeure : les prix affichés sont ceux payés au moment de la vente. Ils ne tiennent pas compte des travaux réalisés ensuite par l’acheteur, ni des spécificités fines du bien comme l’étage, l’exposition, la vue, ou l’état intérieur au moment de la transaction. Un appartement vendu « à rafraîchir » et un autre rénové à neuf peuvent afficher le même prix au m² dans la base, alors que leur valeur réelle diffère significativement.
Différences entre app.dvf.etalab.gouv.fr, Etalab et autres portails immobiliers
Il est fréquent de confondre app.dvf.etalab.gouv.fr avec d’autres outils en ligne. Clarifions les rôles de chacun.
Etalab est le service public français chargé de la politique d’ouverture des données publiques. Il met à disposition les fichiers DVF bruts et développe des interfaces comme app.dvf.etalab.gouv.fr pour en faciliter l’exploitation. L’application DVF est donc un produit d’Etalab, construit sur des données fournies par la DGFiP.
Les portails d’annonces immobilières comme SeLoger, Le Bon Coin ou Bien’ici affichent des prix demandés par les vendeurs, souvent supérieurs aux prix réellement conclus. Ces plateformes proposent aussi des estimations automatiques, de la publicité ciblée et des services de mise en relation avec des professionnels. En revanche, elles ne donnent pas accès aux prix de vente effectifs, sauf parfois via des outils payants ou réservés aux abonnés.
app.dvf.etalab.gouv.fr, au contraire, est neutre, gratuit et public. Aucune estimation algorithmique, aucune prospection commerciale : vous consultez uniquement des données factuelles issues des actes notariés. En croisant ces informations avec les annonces du moment, vous obtenez une vision plus complète du marché, entre prix souhaités et prix réellement payés.
Utiliser app.dvf.etalab.gouv.fr pour analyser un quartier ou un bien
Comprendre le fonctionnement de la plateforme est une chose, savoir l’exploiter efficacement en est une autre. Que vous soyez particulier en quête d’un bien, investisseur à la recherche d’opportunités ou professionnel de l’immobilier, quelques réflexes simples vous permettront de tirer le meilleur parti de l’outil.
Comment consulter les prix de vente dans une rue ou un quartier donné
Rendez-vous sur app.dvf.etalab.gouv.fr depuis votre navigateur. Aucune inscription n’est requise. La carte s’affiche immédiatement. Utilisez les commandes de zoom (molette de souris ou boutons +/-) pour descendre progressivement jusqu’au quartier ou à la rue qui vous intéresse.
Les transactions apparaissent sous forme de points colorés ou de polygones selon le niveau de zoom. Cliquez sur un point pour faire apparaître une fiche récapitulative : prix de vente, surface du bâti et du terrain, type de bien (appartement, maison, local), nombre de lots et date de mutation.
Pour obtenir une fourchette de prix au m² représentative, explorez plusieurs ventes similaires sur une période de deux à trois ans. Notez les prix, les surfaces et calculez manuellement le prix au m² en divisant le montant total par la surface habitable. Répétez l’opération sur une dizaine de biens comparables pour dégager une tendance fiable.
Lire correctement les informations de chaque transaction affichée
Chaque fiche de transaction présente plusieurs champs qu’il convient d’interpréter avec précaution. Le prix total correspond au montant payé, charges et frais de notaire exclus (ces derniers ne sont pas enregistrés dans DVF). La surface indiquée peut être celle du bâti seul, du terrain seul, ou des deux cumulés selon le type de bien.
Pour un appartement, la surface renseignée est généralement celle de la partie habitable. Pour une maison, vous trouverez souvent deux surfaces : celle du bâti et celle du terrain. Dans ce cas, ne divisez pas le prix total par la somme des deux surfaces pour calculer un prix au m² : vous obtiendriez un résultat faussé. Concentrez-vous sur la surface habitable pour les comparaisons.
Le nombre de lots peut également induire en erreur. Certaines transactions portent sur plusieurs parcelles ou plusieurs biens vendus en bloc (par exemple, une maison avec une dépendance). Dans ce cas, le prix global reflète l’ensemble et ne peut être directement comparé à une vente simple.
Enfin, vérifiez toujours la date de mutation. Une vente réalisée il y a cinq ans dans un marché en forte évolution ne reflète plus les prix actuels. Privilégiez les transactions récentes, idéalement sur les deux dernières années.
Quels filtres et réglages utiliser pour affiner votre analyse immobilière
Selon les évolutions de l’interface (qui peut évoluer au fil des mises à jour d’Etalab), vous disposez parfois de filtres temporels pour limiter l’affichage à une période précise. Restreindre la vue aux années 2024-2026, par exemple, permet d’éviter les données obsolètes dans un marché dynamique.
Vous pouvez également, dans certaines versions, filtrer par type de bien (maison, appartement, terrain) ou par fourchette de prix. Cela vous aide à écarter les transactions atypiques : très petites surfaces (studios, parkings), très grands terrains agricoles, ou biens exceptionnels qui fausseraient la moyenne.
Si vous comparez des biens dans une même rue, excluez mentalement les ventes qui incluent des dépendances, des garages multiples ou des terrains disproportionnés. Votre objectif est de dégager une tendance représentative pour un type de bien standard, pas de calculer une moyenne arithmétique aveugle.
Limites, bonnes pratiques et complémentarité avec d’autres outils publics
Même si app.dvf.etalab.gouv.fr repose sur des données fiscales robustes, l’outil n’est pas une machine à estimer un bien à l’euro près. Il doit être utilisé comme une base de comparaison, à enrichir avec votre connaissance du terrain, les annonces actuelles et, si besoin, l’avis de professionnels. Comprendre ses limites et ses complémentarités avec d’autres services publics est indispensable pour un usage pertinent.
Jusqu’où peut-on se fier aux prix affichés sur app.dvf.etalab.gouv.fr
Les prix DVF correspondent à des montants réellement signés chez le notaire, ce qui en fait une source fiable pour identifier des ordres de grandeur. Toutefois, certains éléments restent invisibles dans la base : l’état intérieur du bien, les travaux lourds prévus par l’acquéreur, la qualité de l’immeuble, l’exposition, la vue ou encore les négociations particulières (vente entre proches, clause suspensive particulière).
Par exemple, un appartement vendu 3 000 € le m² peut avoir nécessité 50 000 € de travaux de rénovation, tandis qu’un autre vendu au même prix était déjà rénové. Le premier acheteur aura finalement payé bien plus cher au m², mais cela n’apparaît nulle part dans DVF.
Il est donc plus judicieux de parler de fourchette de marché que de valeur exacte. Croisez plusieurs ventes comparables, observez les écarts, et gardez à l’esprit que chaque bien a ses spécificités. Pour une estimation précise, rien ne remplace une visite sur place et l’analyse d’un professionnel.
Articuler app.dvf.etalab.gouv.fr avec DVF, PATRIM et cadastre en ligne
L’écosystème des données foncières publiques est riche et complémentaire. app.dvf.etalab.gouv.fr est une interface grand public, mais il existe d’autres outils pour approfondir vos recherches.
Les fichiers DVF bruts sont téléchargeables en open data sur data.gouv.fr. Ils intéressent surtout les profils techniques (data analysts, urbanistes, chercheurs) ou les collectivités qui souhaitent croiser ces données avec d’autres sources (logement social, permis de construire, etc.). Ces fichiers contiennent des millions de lignes et nécessitent des outils de traitement (Excel, Python, R) pour être exploités.
PATRIM, accessible via impots.gouv.fr, propose une interface plus guidée pour consulter les ventes dans un périmètre donné. Il est particulièrement utilisé dans le cadre de déclarations fiscales (succession, ISF) pour justifier une estimation. En revanche, PATRIM limite le nombre de résultats affichés et la profondeur de l’historique, là où app.dvf.etalab.gouv.fr offre une vision plus exhaustive.
Le cadastre en ligne (cadastre.gouv.fr) complète utilement l’analyse en fournissant la configuration des parcelles, leur surface exacte et leur découpage. Cela permet de comprendre pourquoi un bien affiche un prix au m² élevé (terrain très petit) ou un prix global important (plusieurs parcelles).
| Outil | Usage principal | Niveau de détail |
|---|---|---|
| app.dvf.etalab.gouv.fr | Consultation cartographique des ventes | Interface grand public, historique complet |
| PATRIM | Estimation pour déclarations fiscales | Recherche guidée, résultats limités |
| DVF brut (open data) | Analyses techniques, croisements de données | Fichiers exhaustifs, nécessitent traitement |
| Cadastre en ligne | Configuration des parcelles | Surfaces, découpage, limites |
Cas d’usage concrets pour particuliers, investisseurs et collectivités
L’intérêt d’app.dvf.etalab.gouv.fr varie selon votre profil et vos objectifs. En vous projetant dans quelques scénarios concrets, vous comprendrez comment adapter votre lecture des données à votre situation. Ce sont souvent de petits ajustements méthodologiques qui font la différence entre une simple curiosité et un véritable outil d’aide à la décision.
Comment un particulier peut préparer une vente ou un achat avec DVF
Vous envisagez de vendre votre appartement ? Commencez par identifier les transactions récentes de biens similaires dans votre immeuble ou votre rue. Notez les prix au m², les dates de vente et les surfaces. Si votre bien affiche des caractéristiques supérieures (étage élevé, balcon, rénovation récente), vous pouvez viser le haut de la fourchette. À l’inverse, si des travaux sont nécessaires, positionnez-vous plutôt dans le bas.
Cette démarche vous aide à fixer un prix de mise en vente cohérent, ni trop élevé (ce qui rallonge les délais de vente), ni trop bas (ce qui vous ferait perdre de l’argent). Confrontez ensuite ce prix aux annonces actuelles du quartier pour affiner votre positionnement.
Pour un achat, la logique s’inverse. Vous repérez un bien qui vous plaît à 350 000 €. En consultant app.dvf.etalab.gouv.fr, vous constatez que des appartements similaires se sont vendus entre 320 000 € et 340 000 € ces deux dernières années. Cela vous donne un argument pour négocier, ou au contraire vous indique que le prix demandé est dans la norme si le bien présente des atouts particuliers.
Exploiter les données DVF pour un projet d’investissement locatif raisonné
Un investisseur locatif cherche à maximiser son rendement. Pour cela, il doit identifier des quartiers où le rapport prix d’achat / loyers est favorable. Les données DVF vous permettent de connaître les prix de vente réels, tandis que les observatoires locaux des loyers (ADIL, observatoires de l’habitat) ou les annonces de location vous donnent une idée des loyers pratiqués.
Imaginons que vous cibliez une ville moyenne de province. Vous constatez sur app.dvf.etalab.gouv.fr que les appartements de 50 m² se vendent autour de 100 000 €. Les annonces de location indiquent des loyers à 550 € par mois. Votre rendement brut est donc d’environ 6,6 % (550 x 12 / 100 000), avant charges et fiscalité. Comparez ce chiffre à d’autres quartiers ou d’autres villes pour identifier les zones à potentiel.
Vous pouvez également suivre l’évolution des prix sur plusieurs années pour anticiper une tension future du marché. Si les prix augmentent régulièrement de 3 à 5 % par an, cela peut signaler un quartier en développement, propice à la valorisation de votre investissement.
Comment les collectivités locales mobilisent app.dvf.etalab.gouv.fr au quotidien
De nombreuses collectivités exploitent les données DVF pour piloter leurs politiques publiques. Les services d’urbanisme suivent l’évolution de l’accessibilité au logement, la pression foncière ou les phénomènes de gentrification. Ces indicateurs nourrissent la définition de zones à encadrer (encadrement des loyers, préemption), de secteurs à densifier ou de besoins en logement social.
Certaines agglomérations publient des observatoires locaux de l’habitat accessibles aux habitants, en s’appuyant sur DVF. Ces observatoires croisent les prix de vente avec les revenus locaux, les loyers, les permis de construire ou les vacances de logement. Ils permettent à chacun de mieux comprendre la dynamique de son territoire et d’alimenter le débat public sur les politiques du logement.
Les élus et techniciens utilisent également ces données pour évaluer l’impact de projets d’aménagement : arrivée d’une ligne de transport en commun, création d’un parc, rénovation d’un quartier. En observant l’évolution des prix avant et après le projet, ils peuvent mesurer la valorisation foncière induite et ajuster leurs stratégies d’intervention.
En conclusion, app.dvf.etalab.gouv.fr est bien plus qu’un simple outil de consultation de prix. C’est une porte d’entrée vers la transparence du marché immobilier, accessible à tous et neutre. En comprenant ses mécanismes, ses limites et ses complémentarités avec d’autres sources, vous vous donnez les moyens de prendre des décisions éclairées, que vous soyez particulier, investisseur ou acteur public. N’oubliez pas de croiser ces données avec votre connaissance du terrain et, si besoin, l’expertise de professionnels pour affiner votre jugement.
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